Покупка земли и получение разрешения на строительство дома

Покупка земельного участка. Документы при покупке земельного участка.

В 1994 году появился Гражданский кодекс РФ, в котором есть глава №17 "Право собственности и другие вещные права на землю. Это глава начала действовать с принятием 30 октября 2001 года нового Земельного кодекса РФ.

Если вы собираетесь купить земельный участок!

Прежде чем вносить задатки, авансы и заключать договора (даже предварительные) необходимо попросить у лица, продающего участок, показать вам документы на принадлежащий ему участок:

1. Правоустанавливающий документ - это документ, на основании которого у продающего возникло право собственности на этот участок. Это может быть: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, справка о выплаченном пае.
2. Свидетельство государственной регистрации права.

Если вместо такого свидетельства вам показывают какое-то другое, то лицо, продающее участок, не готово к сделке, и вам придется ждать, пока продавец переоформит документы. Срок от одного месяца до года.

Выписка из Государственного земельного кадастра.

Для совершения сделки вам достаточно трех листов (формы В.1-В.3), но лучше шесть листов (формы В.1-В.6).В этих листах информация о соседях, обременениях участка, ограничениях по строительству и т.п. Если у лица продающего участок, нет выписки из кадастра, то сделка невозможна.

КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ

И в Свидетельстве о государственной регистрации права, и в Правоустанавливающем документе, и в Выписке из Государственного земельного кадастра должно быть указано, к какой из категории земель (целевое назначение) относится интересующий вас участок.
Для строительства дома самая лучшая категория земель - земли поселений. На таком участке можно строить дом, в котором вы сможете быть прописаны (зарегистрированы). Во всех остальных случаях "прописки" не будет, ваш дом будет иметь статус дачи.
Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то порядок проведения сделки должен включать в себя процедуру соблюдения требования о преимущественном праве. По закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" субъект Российской Федерации (область, край, республика) обладает преимущественным правом по приобретению таких участков. Лицо, продающее такой участок, обязано до сделки в письменной форме предложить специально уполномоченному органу субъекта Российской Федерации приобрести данный участок. Субъект РФ может ответить согласием, тогда ваша сделка не состоится, может письменно отказаться, может вообще не ответить, что приравнивается к отказу. Только при соблюдении этого требования ваша сделка будет считаться законной. Во всех остальных случаях субъект РФ может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это означает, что субъект РФ обратиться в суд со следующим исковым заявлением: "В связи с нарушением действующих федеральных законов в части порядка оборота земель сельскохозяйственного назначения прошу перевести на субъект Российской Федерации все права и обязанности покупателя такого-то земельного участка. Суд будет вынужден удовлетворить данный иск. Вы лишитесь земельного участка и будете в судебном порядке требовать с продавца вернуть выплаченные ему деньги.

ЗЕМЛИ ОСОБОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

Если выбранный вами участок относится к землям особо охраняемых территорий, то очень велик риск, что или строиться на этих землях совсем нельзя, или строительство связано с большим количеством ограничений. То же самое относится к землям лесного и водного фонда.

Во избежание каких-либо недоразумений, данные, которые вам предоставит лицо, продающее земельный участок, можно получить независимо от него в соответствующих государственных органах. В территориальном управлении Федеральной регистрационной службы вы можете проверить, кому принадлежит участок, и нет ли на нем обременений в виде залогов или аренды, а также претензий третьих лиц. В территориальном подразделении Государственного земельного кадастра вы сможете, если вам известен кадастровый номер (а он должен быть в Свидетельстве) узнать и о категории земель, и о разрешенном использовании, и об ограничениях по строительству.

При покупке земли вам необходимо заключить с продавцом Договор купли-продажи.

Договор по состоянию на 2005 год не требовал заверения у нотариуса. Продавец земельного участка обязан приложить следующие справки и документы: свидетельство о государственной регистрации права, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам и сборам на данный участок земли, справку о семейном положении на момент покупки земли (заверенную нотариусом), кадастровый план. Также должен быть составлен передаточный акт на землю.

Покупатель также обязан предоставить справку о семейном положении заверенную у нотариуса.

Все эти документы предоставляются в территориальное управление Федеральной регистрационной службы.

Документы необходимые для получения РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО.

1. Свидетельство на землю, кадастровый план участка;
2. Ходатайство местной Администрации;
3. Справка местной Администрации об отсутствии арестов и запретов на данный земельный участок;
4. Ситуационный план, заверенный в местной Администрации;
5. Согласование со службами коммунального хозяйства;
6. Проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка;
7. Письменное согласие совладельцев (при их наличии), заверенное в местной Администрации или нотариально;
8. Письменное согласие владельцев соседних участков (при нарушении строительных норм и противопожарных разрывов), заверенное в местной Администрации или нотариально;
9. Копия личного паспорта.